Le contentieux locatif

Me Fanny SÉNÉ à Villenave D'ornon (33) vous aide à prévenir et à résoudre toutes difficultés liées au bail.

Rédaction des baux :

Le contrat de bail est un acte très important qui matérialise les conditions de la location.

L’intervention d’un huissier permet d’avertir et d’informer le bailleur ou le locataire sur les démarches préalables et les clauses importantes qui permettront de protéger l’une et l’autre des parties.

Nous nous chargeons de rédiger votre bail à usage d’habitation, professionnel, commercial ou rural.

États des lieux 

La rédaction de l’état des lieux doit faire l’objet d’un soin tout particulier.

L’état des lieux réalisé par l’huissier de justice protège à la fois le propriétaire et le locataire.

En cas de litige, le constat établit s’impose aux parties.

Congés locatifs :

Chaque congé exige des mentions spécifiques obligatoires, ainsi que des délais légaux stricts sous peine de nullité. L’assistance d’un huissier dans la rédaction et la délivrance du congé vous protège de tous risques juridiques.

• Le congé du bail d’habitation

L’Étude vous garantit le respect des prescriptions légales strictes de délais et de contenu.

L’Étude vous garantit le respect des prescriptions légales strictes de délais et de contenu.

Le congé du locataire :

Le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment.

Cependant, il est tenu de respecter un préavis de 3 mois, ou 1 mois dans certains cas particuliers (article 15 de loi du 06.07.1989 ou s’agissant de locaux meublés).

En outre, en cas de contestation, la lettre recommandée ne peut prouver le contenu de votre courrier, mais simplement son envoi.

Le congé du bailleur :

Le bailleur peut également mettre un terme au bail en délivrant un congé. Il doit cependant se conformer à des motifs plus contraignants :

Le propriétaire est tenu de respecter un délai de préavis d’au moins six mois avant la fin du bail en cours.

Il doit motiver son congé par l’un des motifs suivants :

• La vente du logement. Le congé vaut alors comme une véritable offre de vente, le locataire bénéficiant d’un droit de préférence.
• La reprise du logement pour l’habiter, lui ou un membre de sa famille.
• Un motif légitime et sérieux (ex. non-paiement des loyers, travaux…)

• Le congé du bail commercial

Le preneur a la faculté de donner congé soit :

• A l’expiration d’une période triennale six mois avant le terme du contrat de bail
• Lors de la tacite prolongation du bail, le congé devra être délivré six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bailleur peut donner congé 6 mois avant l’échéance contractuelle du bail commercial ou dans le cas d’une tacite prolongation 6 mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.

A l’exception des cas prévus par la loi, le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail commercial est obligé de verser au locataire une indemnité d’éviction.

  Attention pour les baux de courte durée, dérogatoires aux statuts des baux commerciaux : il convient de ne pas laisser le locataire en possession des locaux au terme du contrat. A défaut, le contrat de bail pourrait être requalifié en bail commercial d’une durée minimum de 9 ans !

En outre, le bailleur commercial doit obligatoirement délivrer son congé par acte d’Huissier de Justice (article L.145-9 du Code de commerce).

Dans tous les cas, que faire lorsque l’occupant se maintient dans les lieux à l’issue du congé ?

Quelque soit la nature du contrat de bail, en cas de maintien dans les lieux du locataire à l’issue de la date pour lequel le congé est donné, il convient de faire appel à un Huissier de justice aux fins de :

• Constater le maintien dans les lieux et faire éventuellement délivrer une sommation de quitter les lieux ;
  
  
• Assigner l’intéressé en validité du congé et en expulsion devant la juridiction compétente.

La résiliation judiciaire du contrat de bail :

Le contrat de bail prend également fin lors d’événements nécessitant la saisine du juge en vue d’obtenir sa résiliation.

• La clause résolutoire

Si le locataire ne paye pas ses loyers, le dépôt de garantie ou ne justifie pas d’un contrat d’assurance des lieux, il peut se voir délivrer un commandement visant la clause résolutoire du contrat de location puis assigné et expulsé.

• La résiliation judiciaire :

Enfin, la Loi prévoit qu’il est toujours possible de faire résilier le contrat de bail judiciairement, notamment lorsqu’une grave inexécution contractuelle peut être mise en avant.

En cas d’impayés, il est important de consulter rapidement l’Huissier de Justice, le recouvrement des loyers s'enclenche dès le premier impayé.

Votre locataire a quitté le logement sans vous avertir ?

Me Fanny SÉNÉ diligente la procédure visant à reprendre votre logement dans les meilleurs délais.